아파트 증여세 계산

우리나라는 발전하면서 주택에서 거주하는 세대보다 아파트에서 살고 있는 가정이 매우 늘어나게 되었으며, 아파트를 증여하는 경우도 그에따라 많아지고 있습니다.

 

저 같은 경우도 아직 아파트 증여를 받지 않았지만 미리 준비하면 그만큼 세금을 줄일 수 있다는 생각으로 부동산 증여세율에 관해서 알아보았습니다.

 

 

부동산 증여세 계산의 경우 어렵지 않게 찾아낼 수 있었지만, 워낙 어려운 용어가 많고 조건이나 본인의 상황에 따라 다른 내용들이 많아 이해하기가 어려웠습니다.

 

하지만 여러가지 실제 사례들과 예시를 통해서 알아보니 사전 증여와 제3자 증여같은 증여세 낮추는 방법과 함께 그냥 계산하는 것보다 알기 쉬었기 때문에 저와같은 분들을 위해 다양한 사례와 예시, 사진과 링크를 통해 설명드리고자 합니다.

 

아파트 증여세 계산 및 실제 사례

 

아파트 증여시 증여세율은 5단계로 나뉘어져있습니다.

 

1억원 이하의 경우 10%, 5억 이하 20% 누진공제 천만원, 10억이하 30% 누진공제 6천만원, 30억 이하 40% 누진공제 1억 6천만원, 30억 초과시 50% 누진공제 4억 6천만원 입니다.

 

 

예를 들어 3억원의 증여가 이루어진다면 5억 이하의 과세표준에 해당하여 20%의 세율이 적용됩니다.

 

누진공제는 앞의 세율 구간에서 중복된 금액을 제외시켜주는 것입니다.

 

 

증여세를 줄이는 방법은 증여세면제한도액 이상의 금액은 개인간의 대출처럼 차용증을 활용하는 방법이 있습니다. 

 

증여시 부동산 같은 경우 시중 거래 가겨이 아닌 기준 시가로 계산되기에 조금 유리한 면이 있고, 현금보다는 아파트나 상가, 오피스텔, 빌라같은 부동산 등으로 증여하는 것도 좋은 방법입니다.

 

10년마다 증여세 면제한도액이 갱신되는데 사전 증여 해두는 것도 좋은 방법이며, 부동산과 같은 재산의 가격이 상승할 경우 더 큰 효과를 볼 수 있습니다.

 

 

아파트 증여세 취소소송

제 지인의 경우 자녀들에게 아파트의 지분 3분의 1씩 증여하고 증여받은 자녀들은 아파트의 시가 평가 기준시가인 8억으로 3분의 1씩 증여재산가액을 계산하여 증여세를 신고 납부하였습니다.

 

하지만 세무서잔은 증여한 아파트와 같은 단지 같은 평수의 아파트가 과거에 12억원으로 매매된 사례가 있어 증여재산가액을 추가하여 각각 자녀들에게 부과하였습니다.

 

 

자녀들은 국세청장이 고시한 기준시가가 아니라 매매사례를 기준으로 증여세 시가로 평가한 것과 아파트의 개별성이 강하여 같은 잔지의 같은 규모여도 층마다 가겨이 다르고 매도인의 사정이나 위치, 시설의 상태, 방향 등과 같은 가격 형성 조건에 따라 가격의 차이가 난다는 것을 정확한 시세에 반영하지 못했다고 말했습니다.

 

매매사례 적용의 경우 증여일 기준 3개월 내 최하한가격이나 평균가격으로 평가해야하지만 가장 높은 각겨에 의한 잘못도있어 아파트의 가겨평가에 관하여 위와 같이 위법한 평가방법에대해 증여세 부과처분을 모두 취소해야한다고 취소소송을 제기했습니다.

 

 

여기서 증여세법은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있어 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상적인 가액으로하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있습니다.

 

상속세 및 증여세법의 문언상 시가가 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것은 한정되는 것은 아닙니다.

 

 

위 규정의 위임에 의한 상속세 및 증여세법 시행령은 상속재산의 시가로 불 수 있는 대표적인 예시이며, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객과적인 교환가치를 의미하는데 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함됩니다.

 

그래서 법원은 아파트 가격12억원이 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격으로 증여세 시가라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

 

 

이처럼 아파트는 단지 및 동, 층수 규모 등이 같더라도 상태, 방향, 조망과 같은 여러 가격형성조건이 다르기 때문에 같은 아파트 단지의 같은 평형이라도 단지 같은 아파트 단지라는 이유로 다른 아파트에 비해 가격형성조건이 더 우위에 있지는 못합니다.

 

11억아파트 배우자 증여세 계산

 

11억 아파트를 배우자에게 증여할 경우 증여가액은 11억이 되고 배우자로써 증여세법상 6억원이 공제됩니다.

 

증여가액 11억-배우자 공제 6억하면 5억이 증여세 과세표준이 되며, 증여세율을 곱해주면 증여세 산출세액이 나옵니다.

 

 

앞서 설명한 증여세율에 따라 5억X20%=1억이 증여세 산출세액이 되며 누진공제 1000만원을 공제하면 1억-1000만=9천만원이 최종 증여세 산출세액이 됩니다.

 

그리고 증여세 자진신고공제 3%를 해줄 경우 총 증여세 결정세액이 나옵니다. 9000만원 - 자진신고공제 3% = 8,730만원이 11억 아파트를 배우자에게 증여시 산출되는 총 아파트 증여세입니다.

 

 

만약 자녀 증여의 경우 직계비속에게 증여시 증여세 공제는 5천만원으로 공제해 줄 수있으며, 미성년자의 경우 2천만원입니다.

 

증여시 발생하는 취득세는 무상취득세로 3.8%~4%가 발생하지만 최근 개정된 법률을 보면 3억 초과 주택을 증여할 경우 12%의 무상중과취득세율을 적용하여 부과합니다.

 

단, 1가구 1주택자가 배우자나 자녀들에게 증여시에는 3.8%~4%의 일반 무상 취득세가 적용됩니다.

 

이처럼 아파트 증여세 계산에는 다양한 변수와 상황에 따라 달라지기는 하지만 기본적인 계산하는 것에는 큰 어려움이 없습니다.

 

단, 부동산인만큼 여러 시세를 따져보거나 법적으로 걸리는 문제들이 많은 만큼 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

 

도움이 되었다면 아래의 하트와 댓글 하나씩 부탁드립니다. 감사합니다!